BERLINER SALON - anton

ANTON SCHMITTLEIN CONSTRUCTION GMBH BAUTRäGER - MAkLER - HAUSVERWALTUNG

Ausgabe 02/2014

BERLINER SALON IMMOBILIENFINANZIERUNG

Bauzinsen niedrig wie nie Zinsen für Wohnungskäufe sind derzeit so niedrig wie nie. Für eine Finanzierung mit zehn Jahren Laufzeit verlangen die günstigsten Banken teilweilse nur noch 1,5 % Zinsen. Verantwortlich dafür sind die geringen Inflationserwartungen im Euroraum und die damit verbundene Nullzinspolitik der Europäischen Zentralbank (EZB). Wer momentan eine Immobilie kaufen möchte, hat in puncto Finanzierung alle Trümpfe in der Hand. Denn noch nie waren in Deutschland die Zinsen so niedrig wie heute. Außerdem hat sich die Vergabepraxis der Banken seit dem Höhepunkt der Finanzkrise vor fünf Jahren wieder stark gelockert und das Angebot für Immobilienkredite ist entsprechend groß. Selbst Anleger, die eine Immobilie komplett mit Eigenkapital bezahlen könnten, kommen bei den aktuellen Rekord-Niedrigzinsen ins Grübeln. Denn die Darlehenszinsen lassen sich bei vermieteten Immobilien meist steuerlich absetzen. Unter Berücksichtigung des Steuereffekts erhält man Immobiliendarlehen damit quasi zum Nulltarif. Allerdings sollte man nicht gleich das erstbeste Angebot unterschreiben,

sondern genau vergleichen und sich das „Gesamtpaket“ anschauen. So entscheidet nicht alleine der Kreditzins darüber, ob sich die Finanzierung rechnet. Neben Bereitstellungsfristen und -zinsen sollte man auch auf Möglichkeiten zur Sondertilgung achten. Darüber hinaus kann es sinnvoll sein, sich eine längere Zinsbindung von zehn, fünfzehn oder gar zwanzig Jahren zu sichern. Die Zinsersparnis stecken Selbstnutzer am besten in eine höhere jährliche anfängliche Tilgung: mindestens zwei Prozent, besser drei oder vier Prozent. Ansonsten dauert es zu lange, bis der Kredit endgültig abbezahlt werden kann. Um sicher zu gehen, sollte man mindestens einen Eigenkapitalanteil von dreißig Prozent aufbringen. Übrigens: Je mehr eigenes Geld man mitbringt, desto günstigere Konditionen kann man mit den Banken aushandeln. Und zu guter Letzt: cool bleiben und sich nicht von vermeintlichen Schnäppchenangeboten blenden lassen. Hypothekenkredite dürften auch in absehbarer Zeit sehr günstig bleiben. Bei der Finanzierung kann man sich derzeit in aller Ruhe für das beste Angebot entscheiden.

INHALT ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ ƒ

BAUZINSEN NIEDRIG WIE NIE DEN RICHTIGEN MAKLER FINDEN NEUES ONLINE-SERVICEPORTAL MAKLER- UND BAUTRÄGER VERORDNUNG EN DÉTAIL DER ERSTE EINDRUCK ZÄHLT KÖNIGLICH MITTENDRIN

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Liebe Leserin, lieber Leser, der deutsche Immobilienmarkt boomt, aber er läuft – noch – nicht heiß. Das ist eine gute Nachricht für alle, die ihre Immobilie verkaufen möchten. In Berlin etwa haben sich die Kaufpreise in den letzten fünfzehn Jahren teilweise mehr als verdoppelt. Immobilieneigentümer, die früh in diesen Markt investiert hatten, machen beim Verkauf derzeit einen mehr als ordentlichen Gewinn. Der Immobilienboom in Berlin dient aber auch allen, die die niedrigen Zinsen nutzen und eine Immobilie erwerben möchten. Denn nach wie vor kauft und wohnt es sich in keiner europäischen Großstadt so günstig wie in Berlin. Während die Preise in München deutlich höher sind, zahlt man in anderen europäischen Metropolen gar das Vier- (Paris) bis Achtfache (London). Natürlich spiegelt sich darin auch die unterschiedliche Kaufkraft dieser Städte wider. Doch die Einkommen in Berlin haben sich seit den 1990er Jahren angepasst. Es ist deshalb davon auszugehen, dass sich der Berliner Immobilienmarkt auch im nächsten Jahr weiterhin sehr positiv entwickeln wird. Ich wünsche Ihnen und Ihrer Familie ein frohes Weihnachtsfest und alles Gute für 2015! Stephan Gumz Geschäftsführer

IMMOBILIEN PRAXIS-TIPP KLEINES IMMOBILIENEINMALEINS (3)

Makler- und Bauträgerverordnung Ziel der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) ist es, den Immobilienerwerber beim Abschluss des Kaufvertrages zu schützen und die Pflichten der Makler, Darlehensvermittler, Bauträger und Baubetreuer festzulegen. Im Mittelpunkt steht die Absicherung der Kundengelder (§§ 2 bis 4 MaBV). Ein gewerblicher Bauträger darf nur dann Zahlungen annehmen, wenn ein rechtsgültiger Vertrag zustande gekommen ist, eine Auflassungsvormerkung an der vereinbarten Rangstelle im Grundbuch eingetragen wurde, die Sicherung der Lastenfreistellung erfolgt ist und eine behördliche Baugenehmigung erteilt wurde (§ 3 Abs. 1 MaBV). Hinter einer Lastenfreistellung verbirgt sich in der Regel die Löschung der Grundschulden für Darlehen, die der Bauträger für den Ankauf und den Bau bzw. die Sanierung aufgenommen hat. Der Bauträger darf die Gelder, die er vom Erwerber einer Immobilie erhält, lediglich für das betreffende Objekt verwenden. Er darf die Zahlungen nur entsprechend dem erreichten Bautenstand abfordern und vereinnahmen. Im Sinne der getrennten Vermögensverwaltung (§ 6 MaBV) müssen Kundengelder, wie zum Beispiel Kaufpreisraten, von den übrigen Vermögenswerten getrennt verwahrt werden. Liegen die vorgenannten Voraussetzungen noch nicht vor, so kann der Bauträger dem Erwerber eine Bürgschaft stellen (§ 7 Abs. 1 MaBV), mit der die zu leistenden Zahlungen abgesichert werden. Vereinbarungen zwischen Bauträger und Kunde sind nichtig, wenn sie von den Vorgaben der MaBV abweichen (§ 12 MaBV). Auch Notare sind den Regelungen der MaBV unterworfen und dürfen nicht davon abweichend beurkunden (§ 14 BNotO, § 4 BeurkG). 

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Den richtigen Makler finden Eigentümer beauftragen beim Verkauf oder bei der Vermietung der eigenen Immobilie oft einen Immobilienmakler. Worauf Sie bei der Auswahl achten müssen: Beratung Die Wünsche und Bedürfnisse sowie die finanzielle Situation des Kunden stehen bei einem guten Makler im Vordergrund. Er warnt vor Risiken und wird nie eine Vorauszahlung verlangen. Kein Zeitdruck Professionelle Makler nehmen sich Zeit für die Beratung und setzen ihre Kunden beim Vertragsabschluss nicht unter Druck. Marktkenntnis Ein seriöser Immobilienmakler kennt seinen Markt. Bereits im Vorfeld kann er Auskunft zu Preisen, Mieten und zur Marktentwicklung geben. Kaufpreis Um einen realistischen Kaufpreis festzulegen, prüft ein fachkundiger Makler die Immobilie. Der Wert wird durch Lage, Zustand des Gebäudes, Baujahr, Mieteinnahmen und Sanierungsstatus bestimmt.

Transparenz Vom Leistungsspektrum über den Arbeitsaufwand bis hin zum Honorar – all das wird von professionellen Maklern offen kommuniziert. Sie informieren auch über den Abwicklungszeitraum und den voraussichtlichen Aufwand, wie Besichtigungstermine und Marketingaktivitäten. Referenzen Lassen Sie sich auch Referenzen zeigen und wählen Sie nur Makler mit langjähriger, praktischer Berufserfahrung. Spezialisierung Die Expertise des Maklers auf bestimmte Objekt- oder Nutzungsarten ist ein weiterer Hinweis für seine Seriosität. Gehen Sie lieber nicht zu »Alleskönnern«, sondern zu Experten, die sich im jeweiligen Markt oder Immobiliensegment gut auskennen. Kundenbetreuung Gute Immobiliendienstleister stehen ihren Kunden auch nach dem erfolgreichen Abschluss eines Kauf- oder Mietvertrages noch zur Verfügung.

DIGITALE HAUSVERWALTUNG

Neues Online-Service-Portal Täglich auf dem aktuellsten Stand: Wohnungseigentümer können zukünftig ihre Mietüberschussabrechnungen über unser neues Online-Service-Portal abrufen. Eine papierlose Hausverwaltung ist umweltschonend und platzsparend. Deshalb haben wir beschlossen, unser System auf eine digitale Verwaltung umzustellen. Das hat für Sie als Wohnungseigentümer große Vorteile. So können Sie ihre Mietüberschussabrechnungen demnächst monatlich online abrufen und bei Bedarf gleich per Email an ihren Steuerberater weiterleiten. Alle Abrechungen der letzten zwei Jahre werden in einem Archiv gespeichert, ebenso wie die dazugehörigen Anlagen, z. B.

Handwerkerrechnungen. Die Daten werden monatlich aktualisiert, so dass die Abrechnungen immer auf dem aktuellsten Stand sind. Wir werden alle Eigentümer in der ersten Jahreshälfte 2015 noch einmal persönlich zum neuen Service-Portal informieren. Eine Email-Benachrichtigung weist in Zukunft darauf hin, dass die neue Abrechnung online abrufbar ist. Firmen wie die Telekom nutzen dieses System schon seit längerem mit großer Kundenzufriedenheit. Darüber hinaus möchten wir das Portal noch weiter ausbauen. Damit in absehbarer Zeit die wichtigen Dokumente für Sie dort abrufbar und archiviert sind.

en détail Das »Berliner Zimmer« ist eine regionale Besonderheit aus der Gründerzeit. In gutbürgerlichen Wohnungen diente es als Durchgangszimmer zwischen dem vornehmen Vorderhaus und dem profanen Dienstbotenflügel. Es ist gekennzeichnet durch ein Fenster mit Ausblick auf den Innenhof und drei Türen – nach vorne zu den repräsentativen Räumen, zur Seite in die Küche und nach hinten in den privaten Teil der Wohnung. Karl Friedrich Schinkel (1781–1841) und Friedrich August Stüler (1800–1865) gelten als Väter dieser architektonischen Lösung. Üblicherweise bestanden die Häuser damals aus Vorderhaus, Seitenflügel und Hinterhaus. Um die Gebäudeteile miteinander zu verbinden und möglichst wenig Raum zu verlieren, nutzten Schinkel und Stüler den Grundriss optimal und schufen ein großes Übergangszimmer.

Berliner Zimmer, Wohnbauprojekt Nr. 111, Dahlmannstr. 5, Berlin-Charlottenburg

Diente das Berliner Zimmer um 1900 als Empfangs- oder Aufenthaltsraum, zeigt es sich heute in neuer Gestalt: als Bibliothek, Esszimmer, Spielzimmer, Musikstudio, als Arbeitsund Wohnbereich oder, ganz zeitgemäß, als gemütliche und offene Wohnküche. Damit hat sich der einst ungeliebte Durchgangsraum zum multifunktionalen Lieblingszimmer der Berliner entwickelt.

MAKLER-INTERVIEW

Der erste Eindruck zählt Die Immobilienökonomin Franziska Göring ist unsere Expertin für die Maklertätigkeit. Sie verrät aus ihrer täglichen Arbeit, worauf es beim Verkauf einer Immobilie ankommt. Was unterscheidet Anton Schmittlein von anderen Maklern? Wir sind beim Verkauf einer Immobilie im Alleinauftrag tätig. So können wir das Objekt bestmöglich und als Einzige anbieten. Denn die Erfahrung lehrt: Je mehr Makler mit einem Verkauf betraut sind, desto weniger wird es von potentiellen Käufern wertgeschätzt. Wer nämlich eine Wohnung von mehreren Maklern gleichzeitig und zu eventuell unterschiedlichen Kaufpreisen angeboten bekommt, empfindet das meist als unseriös. Wie gehen Sie bei einem Verkauf vor? Handelt es sich um eine Immobilie, die wir saniert haben und verwalten, dann kann ich schon am Telefon eine Kaufpreiseinschätzung geben. Außerdem informiere ich den Verkäufer über die weitere Vorgehensweise, die Innenprovision und schicke einen Vermarktungsauftrag zu. Darin ist auch der Mindestverkaufspreis

festgelegt. Wenn wir mit der Vermarktung beauftragt werden, erstellen wir das Exposé und inserieren das Objekt. Wir verwenden dafür professionelle Fotos, was am Markt leider nicht üblich ist. Denn die Wohnung kann noch so schön sein: ein schlechtes Bild verpatzt den ersten Eindruck. Wir kümmern uns um Besichtigungstermine, beantworten Fragen, stimmen den Notartermin ab und organisieren die Wohnungsübergabe an den neuen Eigentümer. Der Verkäufer kann sich also beruhigt zurücklehnen. Stichwort Innenprovision: Was ist das? Der Kaufpreis wird um die vorher vereinbarte Vergütung, unsere Provision, erhöht. Das hat Vorteile für alle Seiten: Der Käufer muss keinen gesonderten Maklervertrag abschließen und kennt den Gesamtpreis. Die ausgewiesenen Nebenkosten sind geringer und müssen nicht extra bezahlt werden. Die Innenprovision ist bei einer Finanzierung durch die Bank

Ausstellungs-Tipp Im ehemaligen Wohnhaus des Berliner Fabrikanten Fritz Heyn veranschaulicht die Ausstellung »Bürgerliches Leben um 1900«, wie Berliner Zimmer der Jahrhundertwende ausgesehen haben. (Museum Pankow, Heynstraße 8, geöffnet Di, Do und Sa von 10–18 Uhr)

eingeschlossen. Und der Verkäufer erhält den Preis, den er möchte. Worauf sollte ich beim Verkauf achten? Ich würde mir die Webseite des Maklers anschauen: Hat er einen professionellen Auftritt? Nennt er Referenzen? Wir haben in den letzten fünf Jahren 500 Wohnungen verkauft. Und wir sind nicht nur als Makler tätig, sondern besitzen mit der Sanierung und der Hausverwaltung geballtes Wissen rund um den Berliner Altbau. Sollten dazu Detailfragen aufkommen, wende ich mich direkt an unsere Experten im Haus. Wir bieten dem Kunden so Fachwissen aus einer Hand. Warum soll ich jetzt verkaufen? Der Immobilienmarkt in Berlin hat sich toll entwickelt, die Preise sind in den letzten Jahren stetig gestiegen. Wer jetzt antizyklisch verkauft und sich entgegen den allgemeinen Erwartungen verhält, für den lohnt es sich: Das Angebot an Wohnungen in Berlin wird erst in den kommenden Jahren wieder zunehmen, die Nachfrage hingegen steigt – und die Preise sind entsprechend 3 gut.

BERLIN-CHARLOTTENBURG

Königlich mittendrin Ein Stadtteil für eine Königin: Der Bezirk Charlottenburg verdankt seinen Namen der Kurfürstin und späteren Königin Sophie Charlotte (1668–1705). Für sie wurde eines der Highlights der Stadt geschaffen, das als Sommerresidenz errichtete Schloss Charlottenburg. Königlich lebt es sich hier auch heute noch. Der Bezirk gehört zu den vielfältigsten, die Berlin zu bieten hat. Am Ku‘damm von einem Geschäft zum nächsten bummeln, Verdis Traviata an der Deutschen Oper genießen, Hamlets Monolog an der Schaubühne lauschen, sich an einem heißen Tag am Lietzensee erfrischen oder bei einem Kiezspaziergang Neues entdecken – das alles ist Charlottenburg. Auf den Spuren der Königin Viele Möglichkeiten zur Erholung bietet der Charlottenburger Schlosspark, der erste seiner Art in Deutschland und der älteste in Berlin und Potsdam. Königin Sophie Charlotte, Gemahlin von Kurfürst Friedrich III., ließ ihn 1697 als barocken Garten nach Versailler Vorbild anlegen. Sein Abwechslungsreichtum mit vielen schmalen Pfaden, breiten Wegen, verschlungenen Wasserläufen, einem großen

IMPRESSUM BERLINER SALON - Das Kundenmagazin der Anton Schmittlein Construction GmbH Herausgeber: Anton Schmittlein Construction GmbH Burggrafenstraße 3 10787 Berlin Tel. +49 (0)30 254 85 171 Fax +49 (0)30 254 85 4444 www.anton-schmittlein.de [email protected] V.i.S.d.P: Stephan Gumz, Julian Lietzow Redaktion: Dr. Christine Hutter Gestaltung: Geert De Deckere, Dr. Christine Hutter

Karpfenteich und dem Mausoleum von Königin Luise macht ihn besonders reizvoll. Goldene Zwanziger Jahre Charlottenburg zählte schon immer zu den beliebtesten Wohnbezirken Berlins. Während der Goldenen Zwanziger Jahre war der »Neue Westen«, so seine damalige Bezeichnung, das In-Viertel der Stadt. In dieser Zeit des wirtschaftlichen und kulturellen Aufschwungs lebten hier Künstler wie George Grosz, Heinrich Zille oder Alfred Döblin, die das damalige Zeitgeschehen in ihren sozialkritischen Werken festhielten. Auch berühmte Wissenschaftler wie der Mikrobiologe und Arzt Robert Koch, nach dem das gleichnamige Institut benannt ist, wohnten hier. Des Wohnens Lust und Wonne Zwischen Kaiser-Wilhelm-Gedächtniskirche, Ku‘damm und Schloss Charlottenburg liegt die Dahlmannstraße, benannt nach dem Historiker Friedrich Christoph

Dahlmann. Dort realisieren wir gerade unser 111. Wohnbauprojekt mit 25 Wohnungen zwischen 55–237 qm und zwei bis sieben Zimmern. Die besondere Lage macht das Haus zu einer Rarität: Zu Fuß ist man in 5 min. am Ku‘damm oder an der S-Bahn-Station Charlottenburg, in 10 min. am Wochenmarkt am Karl August-Platz und in 20 min. am Lietzensee. Viele Cafés, Restaurants, Weinläden und Delikatessgeschäfte machen den Kiezbummel zum Vergnügen. Die Dahlmannstraße 5 hat alles, was Wohnen in Berlin lebens- und liebenswert macht. Wir freuen uns, wenn Sie unser neues Projekt näher kennenlernen möchten. (www.dahlmann5.de, Ansprechpartnerin: Jessica Rubert, Telefon 030/ 254 85 262).

Bildnachweis: Anton Schmittlein Construction GmbH, Babbsack/Lizenz: cc-by-sa, Teteline/ fotolia.com, Eisenhans/fotolia.com Druck: Pinguindruck, Berlin (Auflage: 5.000) Redaktionsschluss: 11. Dezember 2014

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Hausverwaltung: Sven Sasse Telefon +49 (0)30 254 85 198 Email [email protected]

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Maklerabteilung: Franziska Göring Telefon +49 (0)30 254 85 162 Email [email protected]

Projekt Dahlmannstraße: Jessica Rubert Telefon +49 (0)30 254 85 262 Email: [email protected]